Le dispositif Censi-Bouvard

Michael MerlenLe dispositif Censi-Bouvard est un dispositif vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu en fonction des investissements réalisés en qualité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le dispositif CENSI-BOUVARD concerne les investissements immobiliers réalisés à compter du 01/01/2009.

Quelle sont les conditions du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, votre investissement doit répondre aux critères suivants :

• une acquisition en nom propre ;

• un engagement de location pendant 9 ans à l’exploitant ;

• une prise d’effet de la location dans le délai d’1 mois de l’achèvement ou de l’acquisition ;

• L’exercice de l’activité locative à titre non professionnel.

Quels sont les biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard

Peuvent bénéficier de ce dispositif les :

  • Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ;
  • Logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation ;

Sont notamment concernés:

  • Les établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple),
  • Les résidences de tourisme classées,
  • Les résidences avec services pour étudiants,
  • Les établissements de soins de longue durée,
  • Les résidences séniors bénéficiant de l’agrément qualité.

Quels sont les points clefs du dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif contient plusieurs points clés que je vous propose d’analyser successivement.

La réduction d’impôt

  • Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
  • Taux de réduction : 11 % du prix de revient du bien (ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales) répartis sur 9 ans ;
  • La TVA est récupérable ;
  • Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par la contribuable, l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement

Mise en location

  • Un engagement de mise en location de 9 ans à l’exploitant de l’établissement ;
  • L’acquisition doit être réalisée par une personne physique.

Les points de vigilance

Attention, des points de vigilance sont à prendre en compte pour pouvoir bénéficier de ce dispositif.

  • La location doit prendre effet dans le mois d’acquisition ou d’achèvement des logements ;
  • La cohérence économique : le loyer versé par l’exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps.
  • Soyez vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de ventes très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité d’assumer est alors réel.
  • Les conditions du bail commercial : veillez à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conservez pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l’opération.
  • Dans le cadre d’une revente : veillez aux modalités de reprise du bail afin de ne pas être pénalisé par un éventuel remboursement de la TVA récupérée.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard

La base de calcul

ISF ETAT

  • Prix (immobilier hors taxe)+
  • Frais d’acquisition (Honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement…)+
  • Coût éventuel des travaux et frais accessoires (Frais de délivrance des états et des attestations…), dans la limite de 300 000 €.

Le taux de la réduction d’impôts
11 % répartis sur 9 ans (pour les biens acquis à partir du 01/01/2012)

Le début de l’imputation de l’impôt

L’année qui suit la délivrance de la déclaration d’achèvement des travaux, la date de l’acquisition si celle-ci est postérieure, ou l’achèvement des travaux de rénovation.

L’étalement des avantages fiscaux
9 ans

Récupération de TVA
Oui

Conditions particulières
Un engagement de location pendant au moins 9 ans à l’exploitant.

 

Bonne lecture,

Michaël Merlen

 

LOI PINEL : C’est Quoi ….?

Le  dispositif Pinel

Le dispositif Pinel vous ofIMPOT SUR LE REVENUfre une réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement neuf, à condition, qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum avec possibilité de l’allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans.

La loi Pinel est très proche de la loi Duflot dans son fonctionnement et dans ses conditions : plafonds de loyer Pinel, plafonds de ressources du locataire Pinel, plafond au m² et zones éligibles à la loi Pinel.

Le dispositif Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Les bénéficiaires du dispositif

  • Personnes physiques fiscalement domiciliées en France
  • Souscripteurs de parts dans des sociétés non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes).

Les biens éligibles

  • Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Logements que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
  • Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
  • Local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

Les points clés : la réduction d’impôt

Taux de réduction d’impôt :

  • 12 % du montant de l’investissement, étalée sur 6 ans (2 % par an)
  • 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans (2 % par an)
  • 21 % du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans (2 % les 9 premières années puis 1 % pendant 3 ans.

Conditions :

  • Jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an
  • 2 acquisitions par année d’imposition ouvrent droit à réduction d’impôt dans la limite de 300 000 € par contribuable
  • Plafond par m² de 5 500 € / m², quel que soit le lieu de l’investissement
  • Plafond s’appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer).

 

Mise en location

  • Engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
  • Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement
    éligible
  • Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables (voir les plafonds)
  • La location est maintenant possible à un ascendant ou uMichael Merlen IRn descendant à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur et dans le cas où les plafonds de loyers et de ressources sont respectés (en vigueur au 1er janvier 2015) (voir les plafonds).

Eco-condition

Le bien immobilier Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale :
Neuf ou à construire : label BBC 2005 ou norme RT2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier 2013)

Les avantages fiscaux

Investissement locatif PINEL
Base de calcul

Prix et frais d’acquisition (Honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement…)
+
Coût éventuel des travaux et frais accessoires (Frais de délivrance des états et des attestations…)

(avec un maximum de 300 000 € par an, 2 logements par année d’imposition)

Taux de la réduction d’impôts 12 %, étalée sur 6 ans (2 % par an)
ou 18 %, étalée sur 9 ans (2 % par an)
ou 21 %, étalée sur 12 ans (2 % pendant 9 ans puis 1 % pendant 3 ans)
Début de l’imputation de l’impôt L’année de l’achèvement des travaux
ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure
Etalement des avantages fiscaux 6, 9 ou 12 ans
Récupération de TVA Non
Conditions particulières

Engagement de location nue pendant 6 ans minimum

Mise en location :

  • Dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si cette dernière est postérieure
  • A une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal
  • Location possible à un ascendant ou un descendant tout en conservant le bénéfice de l’avantage fiscal, à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur

Plafonnement mensuel des loyers et des ressources

Plafond de 5 500 € / m² pour le calcul de la réduction  d’impôts

Norme RT2012 ou label BBC 2015 à respecter pour les logements neuf ou à construire

Bonne Lecture,

Michael Merlen